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  • 《房地產是一輩子的事:張金鶚的自住投資65問》

    購屋,不管是自住或投資,都是人生大事,錯誤的購屋決策,影響可能是一輩子的事。房子該怎麼買?什麼樣的房價才算合理?政府政策如何影響房市?何時才是購屋的最佳時機?以上是每個購屋者在購屋前都想弄懂的事,政大教授張金鶚,用最深入淺出、簡明易懂的方式,讓你全方位了解房產趨勢,65個問題,囊括所有購屋者的疑慮,教你如何理性判斷,聰明購屋。

    • 作者介紹

      張金鶚

      從事學術研究多年,跨越建築、都市計畫、公共政策、經濟、財務金融與地政等領域,每年均獲得國科會學術獎助與專題研究,相關著作近100篇,發表於國內外著名學術期刊,另外,近200篇專題發表於主要報章雜誌。

      學歷
      美國麻省理工學院建築碩士
      美國賓夕法尼亞大學都市及區域計畫碩士、博士

      經歷
      美國加州柏克萊大學、瑞典國家建築研究中心等訪問學者
      國立政治大學地政系專任副教授

      現職
      政治大學地政系特聘教授
      政治大學台灣房地產研究中心主任

    房地產的衝突與選擇

    台灣房地產經過了幾次的景氣波動循環,尤其這一波房市景氣從2003年下半年開始復甦至今(2012),雖然在2008年下半年受到美國次貸風暴影響,房市小幅下滑,但在資金泛濫及低利率水準下,2009年又引發另一波房市投資熱潮。而這波房市熱潮卻也激起廣大民怨與「居住正義」的爭論,但對自住客而言,更引發是否要進場「拼房」,以免房價上漲更買不起的恐慌心理;當然,有些人拼命買房之後,也擔心會不會買在高點划不來。另外,對投資客而言,也引發是否要進場「賭房」,以賺取這波高房價的投資機會;當然,有些人也擔心萬一賭輸了,是否將陷入更大困境的憂慮。

    面對自住客是否「拼房」、投資客是否「賭房」的困惑,更進一步要問的是:不論自住或投資,買了房子之後,是讓自己生活更幸福,還是讓自己生活產生更大壓力?反之,如果這時暫不買房子,是讓自己生活更自在,還是讓自己生活更焦慮呢?換言之,買房的目標除了考慮「賺錢致富」(當然也有可能賠錢)之外,是否更應考慮「生活品質」的提升(拼命賺錢無法享受生活)?當「賺錢致富」與「生活品質」發生衝突時,你又會如何選擇呢?

    當前房市瀰漫著「賺錢致富」風潮,忽略了「居住生活」才是房屋的本質。賺錢致富要認識市場、掌握趨勢,而居住生活則要認識自己與家人、掌握生活與環境。本書除了提供「市場之尺」來掌握判斷之外(見第三章〈看懂房地產趨勢〉、第四章〈看懂房地產市場〉及第五章〈解讀房市政策〉),同時更提供「心中之尺」來掌握釐清(見第六章〈購屋的關鍵因素〉及第七章〈不同人生階段的購屋選擇〉),另外透過個人的經驗背景(第一章及第二章),說明我個人購屋選擇的心中之尺與市場之尺,以及其間的衝突與選擇。

    當前房地產市場力量龐大,試圖透過「市場之尺」作為一般人購屋決策的唯一準則,進而扭曲哄抬操控市場之尺,這也看出房市廣告行銷費用的龐大及影響力。目前坊間有關房市的書籍或資訊均將購屋者視為投資者,強調如何購屋賺錢,將房屋視為投資工具,而未將房屋當作居住產品。換言之,目前房市多討論「市場之尺」,而忽略了「心中之尺」,只有市場之尺,並不適合進行購屋決策,因購屋者會不自覺地買了市場喜歡而自己未必喜歡的房子。

    本書除了重新從我個人不同角度審視此「市場之尺」外,更重要的是,要告訴讀者,購屋決策除了市場之尺外,更重要的是自己的「心中之尺」,並透過本書學習建立好心中之尺,購屋決策將不會焦慮徬徨。自己作為購屋決策的主人,不再受到市場的壓力而當「屋奴」,是本書撰寫的目的。

    看過我上本《張金鶚的房產七堂課》的讀者,應了解我提出的房產五大關鍵因素:時機、區位、價格、產品和管理。本書進一步希望讀者了解,面對此五大關鍵彼此發生衝突時,將如何評估選擇。換言之,在現實環境中,購屋者很難找到同時滿足五大關鍵的個案,遇到五大關鍵各有利弊優劣的不同個案時,購屋者該如何作決策選擇?透過本書所提供的學習方法與案例,掌握自己的心中之尺,再透過市場之尺的學習與分析判斷,購屋者自然能「安心」進行購屋決策。

    本書的內容比上本七堂課更深入淺出,簡短精鍊,輕鬆易讀,並加強時事與案例的討論,最重要的是,本書七章節的佈局均以讀者關心的問題為出發,共結集了房地產65問,我再提綱挈領地予以回應。沒看過七堂課的讀者可以先看此書,看過七堂課的讀者更應再看此書,除了是續集,且更完整補充了七堂課的內容。

    本書經過一年來的努力,在出版社的協助下,終於得以集結成書,令人欣慰。非常感謝《Money錢》雜誌主筆劉育菁小姐的文字協助,完成初稿;她不但將生澀的學術語句轉換成淺顯易懂的白話口語,同時她也提供許多市場案例與觀點,讓我能從更多不同角度思考,才使得本書能夠展現如此豐富且輕鬆的大眾風貌。

    買房子的確是人生大事,更是一輩子的事,因為買到的房子好壞,將影響個人及家庭一輩子的生活與財富。本書撰寫的初衷是,幫讀者充實房地產的專業知識與判斷,以避免大筆資金因購屋決策錯誤而造成損失,並在賺錢致富的同時,提升居住生活品質與品味。

    面對詭譎多變與眾說紛紜的房市,希望此書能幫助已購屋者、未購屋者、想購屋者、不想購屋者都能安心做出購屋決策。如果這輩子不想「賭房」,也不想「拼房」,又該如何安心「住房」與「賺房」?透過本書將能輕鬆學習房地產的正確觀念與知識,充分掌握個人房地產的「心中之尺」與「市場之尺」,並?成一輩子的房產理想!也希望能藉著這本書,對台灣房市的健全盡份心力,謹以此書獻給關心台灣房市的每一位讀者!

    政治大學地政系特聘教授
    張金鶚

    2016 第1問

    租屋讓我學到什麼?

    回想1972年的夏天,我和多數人一樣看著大學聯考榜單,當時被分發到中原大學建築系,從台北到中壢唸大學,沒什麼其他選擇只好租屋而居,這是我人生中第1次租房子的經驗。

    出外求學學習挑房子

    大學一、二年級,我選擇「最便宜」的學生宿舍。在那個年代,好一點大學會提供4人一室的宿舍,差一點的則是6~8人一室,但那種上、下鋪式,6人擠在一間寢室的感覺真的很差!浴室、廁所在房間外面,造成生活起居的不便,更無品質可言。於是,到了大三,我和幾位好友決定到校外租屋同住,當時我們相中一間學校旁的農舍,而經歷3 年共處一室的磨合與包容,成就了終身摯友的情誼。

    5年建築系讀畢後,1978年,我申請進入美國麻省理工學院(Massachusetts Institute of Technology)建築研究所就讀,在MIT 第1年住校比較方便且為了快速熟悉生活圈,我選擇的是3人共住一戶的空間,包括2 個臥房,有1間廚房、客廳、餐廳及浴室,共約25坪的宿舍,是很人性化的環境。

    在MIT第2年,太太依親到波士頓與我共同體驗美式生活,當時選擇搬到校外居住,地點剛好在MIT 與哈佛大學間的Central Square,1房1廳、1廚及浴廁,約20多坪不含家具的房子,走路到學校需20多分鐘。

    年輕人求學,「房租」永遠列在第一優先考量,但當地租金雖便宜,品質卻相當不錯,主要是MIT 附近的房子受到政府的租金管制(Rent Control),較一般行情便宜許多;再者美國校外因為房東競爭多,還有距離學校遠一點,租屋的成本比學校宿舍低。

    因為房東並未提供家具,於是,我與太太只好撿拾別人好心放置路邊的汰舊家具,自己改造合適的家具,日子過得十分平淡,但卻溫馨、充滿幸福。

    海外長住影響居住觀念

    從MIT取得碩士學位後,我回國到東海大學建築研究所教了1年書,學校提供在牧場旁的海外學人宿舍,那裡空氣好、環境優美,住起來很舒適。後來,礙於年事已高的父母仍居住在台北,以及想累積更多實務經驗,1年後我回台北,轉到位於公館的營建署國宅組工作。

    受到居住美國生活品質的薰陶,這次回到台北後,我的租屋想法徹底改變,當時就選擇了位在新店花園新城一間臨溪,有庭院的公寓,1樓2房2廳2衛的格局,後來甚至覺得空間太大,還把1 個房折價卷間分租給一位德國小姐。

    花園新城的環境真的不錯,與先前我在東海大學租屋的居住環境很相似,假日,偶爾我會請朋友到家裡坐客,在庭院烤肉、喝茶,生活十分愜意。當時,每天從花園新城搭乘社區巴士直接到公館,約30?40分鐘的交通時間並不算太長。唯一的缺點就是潮濕,很多家具、家電的保存較為費心。

    在營建署待了2年後,我決定把教職當成終身的志業,於是,1983年,我申請到美國賓夕法尼亞大學(University of Pennsylvania)的都市及區域計畫博士班。有了波士頓的生活經驗後,到賓州我就先搬到校外,住著近百年閣樓老屋,第2年太太到美國後,再搬到距離學校較遠的房子,買了一輛老爺車當交通工具,太太在郊區打工,我則花3年半時間攻讀完成博士學位。

    從賓州回到台灣後,我先到了地點位在七張捷運站的內政部建築研究所籌備處工作,暫時和爸媽擠在濟南路10來坪的租屋處,後來因為空間太小,我和太太才搬到附近的臨沂街租屋,除了就近照顧家人外,我是抱持過著「都市生活」的心態,享受附近永康街、臨沂街氛圍及體驗都市的方便。

    家中布置簡單DIY

    剛回國的我,只能用「身無分文」來形容,一切從零開始,當時除了青輔會給予歸國學人的4萬元機票補助,充當租屋第1個月的租金及押金外,甚至連洗衣機都買不起,不過,在美國求學多次搬家的經驗,早已練就了廢物利用、快速布置的好工夫。

    在國外求學時,我和太太最常用撿來好幾個專門放置牛奶四四方方的鏤空塑膠箱,當作書架兼書桌腳,找一個舊門板往上一放,就成了氣派的大書桌。在臨沂街租屋時,在沒有多餘資金的情況下,我請人用三夾板訂了30多個木箱子,並油漆成黑色、白色以及鮮嫩的黃色,這些書箱一直到現在還是家裡主要的書櫃。

    在多次搬家的經驗中,我認為木箱最好用,不但顏色能換,透過不同組合方式變成各式各樣的用途,像是茶几、椅子、床等,只要發揮小小創意,一點都不會枯燥。從我在美國波士頓、賓州就讀時,累積不少國外居住的生活經驗,發現自己特別喜歡體驗不同國家生活步調。因此,在政大教書後,仍積極申請國科會到國外大學作為訪問學者的機會,陸續住過英國倫敦近郊的瑞汀(Reading)、格拉斯哥(Glasgow)、瑞典斯德哥爾摩近郊的耶夫勒(Gavle),美國加州舊金山及日本千葉縣浦安市。

    在歐洲的生活,我幾乎是每周一至周四工作,周五至周日就坐車到鄰近的都市或國家,體驗不同風俗民情;在柏克萊訪問時,與朋友曾住過多棟並排在一起、有游泳池的Town house(有公共設施的連棟公寓社區);在日本租屋則深刻感受到狹小空間、高房價的壓力。這些豐富的居住體驗,讓我對於擁有自己夢想房屋的建構,有很大的幫助。(待續)

    語言:中文繁體
    分級:普級
    開數:14.8*21
    頁數:330

    出版地:台灣

    免出門

    商品訊息特點

    • 作者:張金鶚

      追蹤

    • 優惠專區

    • 出版社:金尉

      出版社追蹤

      功能說明

    • 出版日:2013/1/17
    • ISBN:9789868734623
    • 語言:中文繁體
    • 適讀年齡:全齡適讀

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    (中央社記者江明晏台北21日電)山林水表示,承攬的「台中加工出口區汙水處理廠」已完工、轉投資的雲南安寧浩源汙水處理廠已獲核准實用商品,更購併廢棄物再利用機構,業內外表現佳,第4季營運可期。

    山林水第3季合併營收新台幣5.45億元,創歷史單季新高,較去年同期成長84.44%;第3季歸屬於母公司稅後淨利1.08億元,較去年同期成長23.17%,每股稅後盈餘(EPS)0.87元。

    展望第4季,山林水表示,承攬工程的「台中加工出口區汙水處理廠」已完工,並正式進入代操作維護期、轉投資的雲南安寧浩源汙水處理廠已獲經濟部投審會核准,40%股權辦理移轉中,公司更成功購併廢棄物再利用機構,業內業外皆佳,營運可望穩健成長。

    累計前3季,山林水合併營收15.71億元,較去年同期成長54.28%;前3季歸屬於母公司稅後淨利3.55億元,較去年同期成長23.95%,每股稅後盈餘(EPS)2.94元。

    山林水受惠水務工程專案進入完工期高峰,今年前3季合併營收來自水處理工程貢獻占比達50.17%,來自服務特許權收入與水處理操作維護的營收占比分別為28.17%、21.62%。前3季平均毛利率為39%。

    (中央社記者吳哲豪南投縣20日電)2016樂活南投139自行車挑戰賽,今天在南投中興新村鳴槍後展開,單車車友挑戰集集綠色隧道等景點構成的90多公里路線。

    2016樂活南投139自行車挑戰賽今天上午嗚槍開騎,參加活動的貴賓則有南投縣長林明溱、南投市長宋懷琳、南投縣議員曾振炎等人。

    林明溱致詞時說,騎自行車是很好的運動,可以鍛鍊身心,而有了健康的身體才是美滿家庭的基礎,呼籲大家一起來運動。

    林明溱表示,139線道對自行車愛好者而言,屬於中難度的路線,而且長度將近百公里,考驗挑戰者的耐力與體力,參賽者也可以沿路欣賞美景。

    南投縣政府指出,活動去年獲得好評,今年擴大規模舉辦第二屆,長度從50公里延長到93.9公里,路線橫跨南投與彰化6個鄉鎮市,包括中興新村、綠色隧道、松柏嶺、天空之橋等,邀請大家比賽完遊覽南投市的街區與景點。1051120

    下面附上一則新聞讓大家了解時事

    (中央社摩洛哥開箱馬拉喀什19日綜合外電報導)美國總統當選人川普(Donald Trump)敵視巴黎氣候協定,在這次聯合國於馬拉喀什(Marrakesh)舉行的氣候大會上,讓跨大西洋的各國憂心美國會破壞全球的相關努力。

    法新社報導,聯合國的氣候大會已於18日閉幕,參與2週會議的各國領袖、企業CEO、談判代表及環保人士,都對競選期間誓言讓美國退出氣候協定的川普感到不安。

    分析家們表示,若美國退出氣候協定,恐使這個196個國家所簽的協定更難達成對抗全球暖化的目標,並可能導致承諾協助開發中國家對抗氣候變遷及因應其衝擊的資金,出現數十億美元缺口。

    科學工作者關懷聯盟(UCS)的麥爾(Alden Meyer)告訴記者:「最大的衝擊,我想是在經費上..即美國聯邦政府對持續資助清潔能源的允諾。人們似乎最關注的是:美國會否落實歐巴馬總統所允諾提供綠色氣候基金(GCF)30億美元的經費,把剩下的25億給付到位?」

    國際發展機構「基督徒互援會」(Christian Aid)氣候議題的活躍人士阿道(Mohamed Adow)表示,美國總統選舉結果,重創了對抗氣候變遷的進程,也替未來增添諸多不確定因素。基督徒互援會於聯合國氣候大會的談判中,為貧窮國家發聲。

    川普在選舉時所言,讓人想起2001年當時美國總統小布希拒絕批准非逛不可 巴黎氣候協定的前身-京都議定書,所帶來的震撼。

    許多人憂心,多年來各國在因應氣候變遷好不容易所建立的互信,在美國退出後,會重新激起已開發國家及開發中國家對立的老問題,也可能造成更多國家相繼退出協定。而所有人也都同意,一旦川普真的退出,最終還是得由美國各州、各大城市及海內外的企業來收爛攤子。(譯者:中央社陳亦偉)1051119

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